שמאי ירידת ערך | שמאות מקרקעין וניהול נכנסים

מס הארנונה הוא המקור העיקרי להכנסות העצמיות של הרשויות המקומיות שהן מטילות על המחזיקים של נכסים בתחומן, בהתאם לייעוד השימוש בהם ומיקומם. כללי הארנונה מעוגנים גם בחקיקה הראשית - כלומר, פקודות מנדטוריות וחוקי הכנסת; גם בחקיקת משנה - תקנות וצווים שהותקנו בידי שרי הפנים והאוצר, וכן בצווי ארנונה שהמועצות המקומיות מעדכנות מדי שנה. בדו"ח מבקר המדינה לשנת 2014 נקבע כי משרד מבקר המדינה לא מצא את מערכת הנימוקים, הסיבות וההצדקות ההגיוניות לשיעורי הארנונה המוטלת הלכה למעשה על ידי הרשויות המקומיות. רשויות מקומיות קבעו בצווי הארנונה שלהן תעריפים החורגים מההוראות בתקנות הארנונה; הן חייבו את הנכסים בתחומן לפי שיטות מדידה שונות. התייחסו באופן שונה להצמדות ולשטחים המשותפים, וחלקן אף חייבו לפי שיטת מדידה השונה מזו שנקבעה בצו הארנונה שלהן. מצב זה גורם להבדלים גדולים בשטחים המחויבים בארנונה על ידי רשויות מקומיות שונות. רשויות מקומיות רבות החליטו להוסיף תתי-סיווגים ל-12 הסיווגים הראשיים שנקבעו בתקנות הארנונה (ארנונה כללית ברשויות המקומיות), התשס"ז-2007 וחלקן אף הגדירו תתי-סיווגים רבים מאוד. כמו כן, הן סיווגו באופן שונה נכסים שנעשה בהם שימוש זהה, ופיצלו נכסים ששימשו לתכלית אחת לכמה סיווגים. מצב זה גרם לחוסר אחידות בין הרשויות המקומיות בהטלת הארנונה ולהיעדר שוויון בין חייבי הארנונה בגין נכסים דומים.

מדובר במיסוי גדוש משתתפים הכולל את הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה, הנישומים ומיצגיהם, שמאים מכריעים לפי תיקון 84, ועדות ערר ובית המשפט העליון. החלטות בית משפט עליון משנות את המציאות המוכרת מעת לעת, והחלטות וועדות הערר משנות פסיקות של שמאים מכריעים. גם הפסיקות של שמאים מכריעים בנוגע לערכי שווי במקומות מסוימים ולנושאים עקרוניים אינן אחידות. לכן כל מקרה, וההתנהלות המתבקשת לגביו צריכים להיבחן על ידי שמאי מקרקעין בעל ניסיון. למשרד ניסיון רב במגזר הפרטי והציבורי. צרו קשר עוד היום לייעוץ ראשוני.

הרשאות של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) בגין פעולות שונות בקרקעות שבניהולה כגון שינוי ייעוד וניצול, תוספות בנייה, פיצול מגרש, דמי היוון. מותנות בתשלום כספי, המתבסס על שומות מקרקעין. לעיתים מדובר מגרשים בייעודים שכיחים כגון תעשייה , מגורים, מסחר ותעשייה עתירת ידע ולעיתים מדובר במגרשים בייעודי מלונאות, תיירות, שימושים ציבוריים, אנרגיות מתחדשות וכדומה. לאחר שמוגשות השגות מטעם בעלי הזכויות על השומות שנערכו עבור רשות מקרקעי ישראל. הן נבחנות בתחילה על ידי אגף שומת מקרקעין, לאחר כך על ידי ועדת ההשגות ובסופו של דבר על ידי בית משפט לעניינים מנהליים. הכל לפי העניין ולפסיקה שהתקבלה בהליך הקודם. אם זאת גם באגף שומת מקרקעין וגם בוועדת ההשגות קיימות פסיקות המתייחסות לנושאים עקרוניים זהים הסותרות זו את זו ולעיתים אין אחידות בקביעות השווי לנכסים דומים באותם המקומות. לכן לא משנה מהו סוג הנכס (נחלה חקלאית, משק עזר, קרקע למתחם מסחרי, מלונאות, תוספת בנייה או מגרש מגורים) כל מקרה וההתנהלות המתבקשת לגביו, צריכים להיבחן על ידי שמאי מקרקעין בעל ניסיון. למשרד ניסיון רב במגזר הפרטי והציבורי. צרו קשר עוד היום לייעוץ ראשוני.

בכל אירוע מס הכולל העברת זכויות בין שבתמורה ובין שלא בתמורה, יש לדווח לרשות המסים. לעיתים רשות המסים סוברת כי המחיר שדווח הינו מחיר נמוך (בשל שיקולים שונים של הצדדים לעסקה) ולכן היא קובעת את השווי הראוי לדעתה, ממנו ייגזר גם סכום המס. יש לציין כי עובדי רשות המסים הינם עובדים מסורים ואמונים, אך מרביתם אינם שמאי מקרקעין אלא בעלי תפקיד שעברו מספר הכשרות, ואין להם את כל הכלים והזמן כדי לקבוע את שווי הזכויות הנישומות הראוי. לדוגמא : קרקע חקלאית, הגובלת בקו הכחול של יישוב עירוני במרכז. על פניו מדובר על קרקע עם פוטנציאל גבוה. אך בדיקה מעמיקה בתוכניות מתאר מחוזיות וארציות, תלמד כי על פי תוכנית מתאר מחוזית במרכז החלקה מיועד לעבור מסדרון תשתיות וחשמל וכי הקרקע מיועדת להישאר חקלאית וללא פוטנציאל לייעוד עירוני גם בתוכניות מתאר ארציות. למרות שהרוכשים לא היו ערים למצב התכנוני, מחיר הרכישה שיקף בנאמנות את שווי הקרקע. אך פקידי מס שבח סברו כי לאור הקרבה לעיר יש לשום את הקרקע במחיר גבוה יותר. דוגמא נוספת : מגרש תעשייה שהוחכר לפלוני על ידי רשות מקרקעי ישראל נמכר במחיר נמוך ביחס למגרשי תעשייה אחרים שנמכרו בסביבה. פקידי מס שבח סברו כי הצדדים לעסקה ניסו להימנע מתשלום מס גבוה ולכן דיווחו על מחיר עסקה נמוך. אך רק בהשגה התברר כי המגרש הוחכר בחוזה לא מהוון עם קיבולת בנייה נמוכה ביחס למגרשי תעשייה בסביבה שהינם בבעלות מלאה. הקונה והמוכר לקחו בחשבון כי הקונה יצטרך לשלם תשלומים נוספים לרשות מקרקעי ישראל על מנת לבנות ולנצל את קיבולת הבנייה המותרת בסביבה ולכן הסכום שנקבע בחוזה היה נמוך יחסית. רק באמצעות שומת מקרקעין מקיפה, בה הושקעו זמן ומשאבים, ניתן לקבוע את שווי הנכס הראוי ולכן תמיד בעת השגה העוסקת בגין מרכיב שווי הזכויות המועברות יש להציג שומת מקרקעין, על ידי ב"כ המשיג ולעיתים נדרשת גם נוכחותו של שמאי המקרקעין בהשגה. הדבר נדרש שבעתיים בנכסים מסחריים/סמי מסחריים ובדירות מגורים, כשלרשות המסים אין את כל המידע הנדרש בפניה (כגון היתרי בנייה/ מסמכים משפטיים/תכנון מלא/ עסקות היסטוריות רלוונטיות וכדומה). משרדנו תומך בהצעת חוק אשר תדרוש הכנת שומת מקרקעין לכל אירוע מס (בחלק ניכר של העסקות גם כך קיימת מעורבת כזו או אחרת של שמאי קרקעין). וזאת על מנת להציג מראש לרשות המסים תמונה מלאה על מצבו של הנכס. בדרך זו יימנע הצורך מהשגות מיותרות ומפח נפש. למשרד ניסיון רב במגזר הפרטי והציבורי. צרו קשר עוד היום לייעוץ ראשוני.

מיזמי אנרגיה טבעית, נכסים מניבים, חקלאות מתקדמת, אחסנה מיוחדת (בתי קרור, מרלו"גים), תחנות דלק וכיוצא בזה. כל אלו ועוד הינם נכסים מיוחדים, שלכל נכס קיימת מתודולוגיה משלו. הכנת חוות הדעת מצריכה לעיתים למידה של נושאים המתבססים על מחקרים ופרסומים מקצועיים חדשים, הרלוונטים לתחומים שיש ביכולתם להשפיע על שווי הנכס. למשרד ניסיון רב במגזר הפרטי והציבורי. צרו קשר עוד היום לייעוץ ראשוני.

מדובר במצבים שנולדו בתקופת המנדט הבריטי והשלטון העות'מאני דיירות מוגנת דיירות מוגנת הינו מושג שנוצר באירופה שלפני ואחרי מלחמת העולם השנייה. מטרתם העיקרית של דיני הגנת הדייר הייתה להגן על שוכרים מפני פינוי בעתות מלחמה ומשבר של אותן שנים, בארץ ישראל נחקקו חוקי הדיירות המוגנת על ידי השלטון הבריטי בשנת 1940 לדירות מגורים ובתי עסק ומאוחר יותר עודכנו על ידי כנסת ישראל בחוק הגנת הדייר, תשל"ב-1972 (נוסח משולב). דיירות מוגנת אינה זכות במקרקעין ולפיכך גם אינה יכולה להירשם בטאבו ואין במכירתה חבות במיסוי מקרקעין, מדובר בזכות כלכלית הנובעת מהוראות חוק הגנת הדייר. מי שקונה דירת מגורים בדמי מפתח יכול להתגורר בשכירות בעלת תשלום חודשי נמוך מאוד לכל ימי חייו. ובחלק מהמקרים הדבר נכון גם לגבי עסקים. אם זאת לצד ההיתרונות הכלכליים, קיימים חסרונות רבים ובתי המשפט מנסים בשנים האחרונות לאזן בין זכויות השוכרים לבין זכויותיהם של בעלי הדירות. אומדן הזכויות במקרה של דיירות מוגנת הינו אומדן כלכלי, הנגזר מאומדנים אחרים כגון "סל הזכויות" של הדייר המוגן ושל בעלי הנכס בהתאם לחוק הגנת הדייר והפסיקה, שווי הזכויות של הנכס כפנוי וסחיר בשוק החופשי, דמי המפתח הראויים, דמי פינוי ועוד. אינשאאט בעבר, החוק העותומאני אפשר לעשות הפרדה קניינית בין הקרקע לבין המחוברים לה (אינשאאט) ואף לרשמם בנפרד, אולם מצב זה שונה עם חקיקת פקודת חוק הקרקעות (תיקון), 1937 על ידי המחוקק המנדטורי. אז בוטלה האפשרות לרישום נפרד, אך ללא פגיעה בזכויות שנרשמו בעבר בנפרד. כיום כאשר הקרקע רשומה בנפרד על שם א' והמחוברים רשומים בנפרד על שם ב'. פעולת האיחוד ברישום נעשית בדרך של מכירה כאשר שני הצדדים, בעל הזכות בקרקע ובעל הזכות במחוברים, הסכימו לכך. למשרד ניסיון רב במגזר הפרטי והציבורי. צרו קשר עוד היום לייעוץ ראשוני.

איחוד וחלוקה תוכנית איחוד וחלוקה לפי סימן ז' בפרק ג' לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (נוסח משולב), מאפשרת שינוי של מצב משפטי ותכנוני קיים למצב חדש בו מתבצעת חלוקה משפטית ותכנונית שונה, בדרך כלל עם זכויות בנייה מתוגברות והפקעה של שטחים גדולים יחסית לצורכי ציבור. החלוקה החדשה מבוצעת הן למגרשים בבעלות משותפת והן למגרשים בבעלות נפרדת, הן בהסכמת הבעלים והן שלא בהסכמתם. בהתאם לתקנות התכנון והבניה (תכנית איחוד וחלוקה), תשס"ט-2009 (נוסח משולב), תכנית הכוללת הוראות בדבר איחוד וחלוקה שלא בהסכמת הבעלים, תכלול טבלת הקצאה ואיזון שתיערך בידי שמאי מקרקעין. בעריכת טבלאות ההקצאה יפעל עורך הטבלה, ככל הניתן, להפריד שותפויות במקרקעין ולהקצות, ככל האפשר, מגרשים לבעלות יחידה. בנושא זה של טבלאות איזון והקצאה קיימת אי אחידות עד היום, בו משתתפים תקן מספר 15 של הוועדה לתקינה שמאית, שומות מקרקעין שאינן אחידות במהותן, ופסיקות בתי המשפט, שלכל "שותף" לנושא יש את הפרשנות הייחודית שלו. לדוגמא - בתקן מס' 15 של הוועדה לתקינה שמאית נקבע כי שווי הזכויות במצב קודם ובמצב חדש יהיה שווי השוק של הזכויות בין קונה מרצון ומוכר מרצון ויערך על פי עקרון השימוש המיטבי. לעומת זאת בהליך מספר ת"א 2371/05 קבע כבוד השופט חיים טובי כי ערכי השווי שנקבעו למגרשים בטבלת האיזון אינם משקפים את שוויים המוחלט אלא רק משקפים את שוויים היחסי של המגרשים, על מנת שלא ייפגע היחס הפנימי שביניהם. יש לציין כי השווי שנקבע בטבלאות האיזון הוא השווי שמשמש בדרך כלל את הוועדה המקומית לתכנון ובנייה גם לגביית היטל השבחה. אך במקרה שבו עסק פסק הדין שווי המגרשים שנקבע בהיטל ההשבחה היה גבוה משוויים של המגרשים כפי שנקבע בטבלת האיזון. בנוסף לאי אחידות ואי ההסכמות בנושאים אחרים כמו תרומת מחוברים לשווי הזכויות במצב הקודם, הדבר ממחיש כי עקרונות השווי לאותו נכס אינם תמיד זהים. אך בהתאם לזכויות הצדק הטבעי שאינן משתנות, משרדנו ישאף תמיד לשמר כי שווי הזכויות במצב הקודם ביחס לשווין היחסי במצב התכנוני הקודם, לא יפחת משווין היחסי במצב החדש. הליך פירוק שיתוף הליך של פירוק שיתוף הינו הליך משפטי בהתאם לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969. מי שקובע לרוב את דרך הפירוק הינו בית המשפט. מומלץ על ידנו כי למרות כל המתחים והמשקעים שהולידו את התנאים לפירוק שיתוף המקרקעין בין הצדדים. יתייעצו הצדדים עם שמאי מקרקעין טרם הפנייה להליך משפטי. בדרך זו יוכלו הצדדים לקבל תמונה מלאה של המצב והאפשרויות העומדים מולם, בהתאם לאופי הנכס ופרמטרים הייחודים לכל אחד מהצדדים ועל ידי כך יוכלו לקבל את ההחלטה הטובה ביותר. גם בהליכים של פירוק שיתוף נדרשות לעיתים טבלאות איזון, אך ללא שינוי של הזכויות התכנוניות הקיימות. צרו קשר עוד היום, על מנת לחסוך לבטים מיותרים בשלב מאוחר יותר.

מדובר בתקן שמאי מחמיר להערכת מרבית סוגי הנכסים, התקן מותאם להצעת זכויות במקרקעין כבטוחה למתן אשראי עבור בנקים מסחריים, חברות ביטוח או גורם אחר המספק אשראי (שבשני האחרונים אין תמיד צורך ששמאי המקרקעין ייכלל ברשימה סגורה כזו או אחרת). התקן אינו חל על דירות מגורים המוערכות לצורך משכנתא - למעט במקרים חריגים. חוות דעת בהתאם לתקן זה מומלצות על ידנו לכל מי שמעוניין לרכוש נכס, כבר בשלב המשא ומתן, טרם חתימה על חוזה. למשרד ניסיון רב במגזר הפרטי והציבורי. צרו קשר עוד היום לייעוץ ראשוני.

מדינת ישראל הינה מדינה בעל שטח קטן וכיום מדורגת במקום ה - 30 מתוך 245 במדד הצפיפות. הצורך לשמור על שטחים פתוחים מצד אחד ובנייה מואצת בעתודות הבנייה האחרונות מצד שני , מאלצים את ההתחדשות העירונית באמצעות תמ"א 38 ופרויקטים במסלול פינוי בינוי, להיות מעמודי התווך בהתפתחותה של המדינה והאוכלוסייה בשנים הקרובות. התמעטותם של מגרשים פנויים במרכזי הערים, גורמת לעלייה בכמות הפרויקטים החדשים במסגרת תמ"א 38, גם בפריפריה. ככל שמתחם מגורים וותיק הינו בעל שטח קרקע גדול ביחס למספר יחידות הדיור הקיימות עליו (מספר נמוך יחסית של יח"ד לדונם, במבנים שנבנו עד שנות התשעים של המאה הקודמת) כך קיים פוטנציאל גדול יותר להקים פרויקט עתידי של בינוי פינוי באותו מתחם וליזמים קיימת היתכנות כלכלית גבוהה יותר - בשים לב למיקום המתחם והסכמה גדולה ככל הניתן של בעלי הזכויות. לדעתנו ראוי כי דיירים שהחליטו להתאגד על מנת לקבוע עבורם ועבור בני משפחתם עתיד עם דיור טוב יותר ומבלי לעבור למקום אחר. הם אלו שיוכלו לבחור בעצמם את היזמים הראויים עבורם, ולהציג בפניהם חוות דעת של הכדאיות הכלכלית של הפרויקט. הן בפרויקטים מסוג תמ"א 38 על שינוייה והן בפרויקטים מסוג פינוי בינוי. במסגרת זו יציג השמאי לבעלי הזכויות וליזמים את נקודת האיזון ואת הרווח הצפוי ליזם בחלופות שונות, בכפוף לדרישות הדיירים. אילוצים תכנוניים, משפטים, פיזיים וכדומה. מסלולי מיסוי והיבטים של תכנון ורישוי שהוועדה המקומית תשקול לוודאי. דרישות בסיסיות מגופים פיננסים שילוו את הפרויקט בהמשך, ופרמטרים נוספים. ברור שלא כל פרויקט במסגרת התחדשות עירונית הינו רווחי, אך בכל מקרה הדיירים והיזם יוכלו לקבל את התמונה המלאה ולכלכל את צעדיהם בהמשך. להלן קישור לכתבה שפורסמה בגלובס, העוסקת ביזמות של דיירים לפרויקט בינוי פינוי צרו קשר עוד היום, על מנת לחסוך לבטים מיותרים בשלב מאוחר יותר.