הערכות שווי לדירות מגורים

הערכות שווי לדירות מגורים

בעולם שמאות המקרקעין ובשוק הנדל"ן דירות מגורים נחשבות כנכסים "פשוטים" להערכות שווי. אך במציאות בה מרבית הרוכשים נאלצים לקחת משכנתא מגופים פיננסים, לעיתים תאגיד בנקאי ולעיתים באמצעות מימון חוץ בנקאי וכל זאת ברקע של שוק נדל"ן משוכלל ומתפתח. משרדנו ממליץ כי כבר בשלב המשא ומתן, יוכנס שמאי מקרקעין לתמונה. 

במרבית המקרים נחתמת עסקה ללא מעורבותו של שמאי מקרקעין. שמאי המקרקעין מגיע רק בשלב מאוחר יותר בו הרוכש מבקש לקבל משכנתא מהבנק. יש לציין כי במרבית המקרים שמאי הבנק עורכים "שומה מקוצרת", מדובר ב"שומה" שאינה נעשית על פי התקינה השמאית, בשומה כזו לא מוצג תחשיב ולא מוצגים פרמטרים חשובים אחרים שהוועדה לתקינה תקינה שמאית דורשת החל משנת 2006.

לא תמיד השמאי מטעם הבנק רואה עין בעין את המחיר שנקבע בעסקה וקובע סכום נמוך יותר. שלב זה גורם תמיד לעוגמת נפש. שכן הרוכש הוא שיצטרך לשלם לאורך תקופת המשכנתא, הוצאות מימון וריבית גבוהים יותר או לחילופין לשלם קנס על ביטול החוזה. גם עו"ד המלווים את הליך הרכישה אינם דורשים בדרך כלל חוות דעת שמאית מקיפה עוד טרם חתימת העסקה. הנוסח השכיח בהסכמי המכר הינו בדרך כלל כי הקונה מאשר ומצהיר, כי הוא מוותר על כל טענה בגין ליקויים בדירה לרבות כל טענה תכנונית, משפטית ופיזית בדירה הן מחמת מום כזה ו/או אחר והן מכל ברירה ו/או טענה אחרת.

השילוב של כל הדברים הללו, בהם הרוכש לוקח על עצמו מומחיות של בדיקת נכס, ושומה מקוצרת לאחר עסקה. רק מסכנים את כספו ומעמדו של הרוכש. עדיף לשלם קצת יותר עבור שומת מקרקעין מלאה לשמאי פרטי טרם העסקה, בה נבדקים כל הפרמטרים הנדרשים לפי התקינה השמאית, מאשר לשלם עשרות אלפי שקלים לאחר חתימת ההסכם.

נכון שהבנקים עובדים רק עם רשימות מסוימות של שמאים. אך בשומה מקוצרת, שום שמאי בנק לא יערוך את כל הבדיקות הבסיסיות הנדרשות בהתאם לתקינה השמאית. לכן עדיף לקבל מראש שומת מקרקעין מקיפה שתוכל לשמש את הצדדים עוד בשלב המשא ומתן טרם החתימה על החוזה. כך במידה שתיחתם עסקה יוכל הבנק להצליב בין השומה המקוצרת לשומה המקיפה ולקבל את מלוא התמונה לגבי הנכס.

תמוה דווקא כי בנק ישראל האחראי לקיים את הפיקוח וההסדרה של מערכת הבנקאות על פי סמכויותיו לפי חוקי הבנקאות ולפי כל דין אחר, מעדיף לטמון את ראשו בחול ומאפשר להסתמך על שומה מקוצרת ולא על שומת מקרקעין מקיפה. בשומה מקוצרת לא ניתן לדעת האם השמאי טעה בתחשיב השווי, על אלו עסקאות הסתמך, מהם ההיתרים הרלוונטים שניתנו (לעיתים תוספת בנייה של דירה תחתונה מגדילה את הזמינות לתוספת בנייה בדירה שמעליה), מצב תכנוני מפורט (זכויות בנייה נוספות והשפעות של תכנון סביבתי), מצב משפטי (כגון התייחסות לקיבולת בנייה מוגבלת לפי הסכם חכירה, זכויות בנייה המוצמדות רק ליחידה אחת במבנה) וכדומה. לסיכום: חבל להסתכן בהרפתקאות מיותרות שניתן למנוע זאת מראש. 
להלן המלצות נוספות בעניין זה באתר lawguide.

כל הנאמר שלעיל חל במקביל לתקופה האחרונה בה בנקים למשכנתאות החלו נוטים לקבל שומות לפי תקן 19/שומות מורחבות על ידי שמאי מקרקעין בעלי ביטוח מקצועי נדרש ,שאינם נמנים ברשימות הבנקים למשכתנתאות.

עבור עורכי דין ורוכשים המעוניינים בשמאות מקרקעין מקיפה טרם רכישת הדירה תינתן הנחה מיוחדת.

למשרד ניסיון רב במגזר הפרטי והציבורי. צרו קשר עוד היום לייעוץ ראשוני.
Share by: